miercuri, 11 iunie 2014

CONSTRUCȚII SPECIALE - complexitate înregistrare contabilă

Înregistrarea contabilă a construcțiilor se face având ca documente justificative:

  • Contract de vânzare-cumpărare și documente cadastru sau
  • Autorizație de construire (însoțită de Documentație tehnică pentru executarea lucrărilor de construcții), Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor și Nota de regularizare a taxei (pentru valoarea declarată definitivă) sau
  • Proces verbal de licitație, însoțit de facturile/ordinele de plată și documente cadastru

În primul și ultimul caz sunt enumerate și identificate clădirile, dar nu și construcțiile speciale - acestea nefăcând obiectul măsurătorilor topografice.

În al doilea caz devizul general, devizele pe obiect și evaluările/devizele analitice pot cuprinde toate caracteristicile dimensionale și valorice atât pentru clădiri cât și pentru construcțiile speciale, dar acestea sunt valori parțiale - nu valori contabile de înregistrare.

Defalcarea pe valori individuale de clădiri și construcții speciale este o analiză complexă care trebuie să preia toate valorile ce constituie cheltuieli acceptate contabil și în același timp să facă delimitarea fizică și descrierea construcțiilor speciale, defalcând valorile aferente.

Numărul proprietăților care nu au construcții speciale este foarte mic, acestea fiind doar apartamentele situate în blocurile de locuințe construite înainte de 1990.

Toate proprietățile care au teren au și alei de acces, branșamente de alimentare cu apă și energie electrică, racorduri de canalizare menajeră, eventual împrejmuiri etc.

În situația preluării unei foste întreprinderi privatizate care a ajuns în insolvență, aceasta are documentația conform HG 834/1991 pentru obținerea atestatului privind dreptul de proprietate asupra terenului, documentația topografică fiind făcută pentru suprafața construită, suprafața drumuri și alei, suprafața rețele și suprafața spații verzi. Informațiile sunt mai complete decât în cazul documentației de cadastru, dar insuficiente în cazul rețelelor de utilități (sunt doar informații privind traseul și lungimea acestora).

Complexitatea înregistrărilor contabile crește când sunt analizate incinte îndustriale sau de prestări servicii. Cele mai dificile sunt porturile, aeroporturile, gările, centralele hidroelectrice și barajele acestora, centralele nuclearo-electrice, canalele navigabile, sistemele de irigații, minele, gările și tunelurile de metrou, sistemul rutier cu podurile și tunelurile aferente, rețelele de alimentare cu apă, rețelele de canalizare, rețelele de distribuție a energiei electrice, stațiile de tratare a apei și stațiile de epurare - construcțiile speciale fiind unicat.

Precizari oficiale privind impozitul pentru construcții speciale găsiți la adresa

http://www.anaf.ro/anaf/internet/Dambovita/inf_publice_dambovita/inf_curente_2014/luni_26mai2014_rata1_in_cont_impozit_cladiri/
http://static.anaf.ro/static/10/Vrancea/Preciz-imp-constructii-speciale.pdf 

joi, 22 mai 2014

Constructii speciale - amenzi

Impozitarea construcțiilor speciale poate genera motive nesfârșite de amenzi care nu pot fi contestate.

EXEMPLE

Să analizăm câteva exemple.

  1. Stația PECO reprezintă o investiție unitară. Se face un deviz general care cuprinde toate construcțiile aferente stației (atât clădiri cât și construcții speciale: platformă betonată, copertină, conducte alimentare cu apă și canalizare/fosă septică, separatoare de grăsimi, cuve rezervoare); 
  2. Fabricile, autobazele, autogările, gările fluviale și maritime etc. au clădiri dar și construcții speciale: drumuri, platforme, alei, împrejmuiri, rețele alimentare cu apă, rețele canalizare menajeră și pluvială, rețele alimentare energie electrică, stații preepurare etc. care au fost evidențiate în contabilitate în măsura în care au fost defalcate în contractele de privatizare sau în devizul investiției - dacă a ajuns devizul general la contabilitate.
  3. Orice spațiu comercial are rampe de încărcare-descărcare, platforme de acces și curte de ambalaje împrejmuită, ca să nu amintim decât construcțiile speciale vizibile;
  4. Complexele hoteliere au alei, drumuri de acces, parcări, iar unele au și piscine;

Până la apariția OG 102/2013 organele de control erau mulțumite că totul era încadrat pe clădiri și se impozita la bugetul local; dar de la apariția impozitului pe construcții speciale cota de 1,5% este venit la bugetul de stat și ANAF va verifica dacă a fost calculat corect impozitul și dacă a fost virat la bugetul de stat.

Valorile din contabilitate pentru constructii speciale sunt valori istorice - dacă nu a fost reevaluat întregul cont 212. În perioada de recesiune au fost reevaluate doar clădirile, dorindu-se reducerea costurilor cu reevaluările. 

Atâta timp cât reevaluarea a fost făcută prin HG, se reevalua întregul cont 212 și se actualiza valuarea rămasă - care devenea valoare de intrare. În acest fel era eliminată amortizarea - care este cheltuială deductibilă.

Valoarea rămasă nu are cont contabil. Ea se obține doar prin diferența dintre soldul conturilor 212 și 2812.

ALTE ASPECTE DISCUTABILE

Impozitarea construcțiilor speciale făcându-se la diferența dintre soldul contului 212 și suma valorilor clădirilor impozitate la bugetul local, rezultă că se impozitează și amortizarea care este cheltuială deductibilă.

Să facem un calcul simplu: la un capital de 30.000 lei cu care a fost realizată o construcție specială amortizabilă în 30 ani, amortizarea la sfârșitul perioadei normale de funcționare va fi de 23.025 lei - adică doar 76,75%. Vor mai reuși agenții economici să înlocuiască activele de producție ?

duminică, 18 mai 2014

Constructii speciale sau cladiri

Clasificarea mijloacelor fixe cuprinde constructii definite dupa utilizarea economica.

Constructiile reale pot cuprinde atat mijloace fixe care sunt incadrate drept cladiri, dar si incadrate drept constructii speciale, sau incadrate in mai multe grupe de constructii speciale.

EXEMPLE:
  1. Bancile au camere de tezaur (cladirea bancii se incadreaza in grupa 1.5.1. Centre de afaceri, dar camera de tezaur se incadreaza in grupa 1.5.13.); daca constructia a fost realizata pentru banca, nu exista defalcarea facuta; daca insa a fost transformat un spatiu comercial in agentie bancara, camera de tezaur a fost facuta ulterior si a fost adaugata la valoarea cladirii;
  2. Depozitele en-gros, hypermarket-urile si spatiile comerciale cu profil alimentar sunt in aceeasi situatie (cladirea este incadrata in grupa 1.5.1. dar camerele frigorifice se incadreaza in grupa 1.5.8)
  3. Puturile pentru alimentare cu apa sunt constructii speciale complexe (din punct de vedere al economiei constructiilor se intocmeste un deviz care cuprinde forajul tubat, dar si conducta de aductiune dintre pompa si rezervor; pentru cabina putului se intocmesc patru devize: arhitectura, rezistenta, instalatii hidraulice si instalatii electrice); incadrarea ca mijloc fix ar trebui facuta in grupele 1.8.1. si 1.8.6. dar avand aceeasi durata normala de functionare nu genereaza probleme;
  4. Statiile pentru tratarea apei pot cuprinde in cladirea industriala atat filtre cat si rezervoare ingropate (grupele 1.8.11. - 40-60 ani si 1.8.13. - 32-48 ani), duratele suprapunandu-se partial
Alte probleme care apar la impozitarea constructiilor speciale sunt lipsa de coerenta a masurilor economice luate de cei care au facut reglementarile legale.

EXEMPLE:
  1. Pentru a evita cresterea tarifelor la energia electrica a fost amanata plata CERTIFICATELOR VERZI; impozitarea constructiilor speciale din ramura productiei de energie electrica diminueaza profitul si implicit posibilitatea investitiilor in retehnologizare; daca impozitul pe constructii speciale nu se aplica concomitent cu scutirea de impozit pe profitul reinvestit, se diminueaza valorile investitiilor;
  2. Agricultura este subventionata, dar impozitarea constructiilor speciale ale sistemelor de irigatii determina cresterea tarifului si implicit diminuarea utilizarii irigatiilor - ceea ce anuleaza efectul subventiilor.
Atat problemele cat si exemplele pot continua la nesfarsit, avand in vedere diferentele evidente dinttre economia constructiilor, contabilitate si politica economica.

Normele si dezbaterea lor pot dura cateva luni pana ce vor fi identificate toate problemele si - mai ales - gasite solutii care sa nu contravina cu DIRECTIVELE EUROPENE, sa nu diminueze sau anuleze efectul altor acte normative si sa fie suficient de explicite pentru a fi aplicabile.

Normele intocmite neglijent vor conduce la o multitudine de actiuni in justitie care - la randul lor - vor ridica probleme expertilor judiciari si completelor de judecata.

vineri, 16 mai 2014

Constructii speciale - evaluare

Constructiile speciale ridica o multitudine de probleme la evaluare pentru ca:

1. sunt constructii complexe care pot ingloba si utilaje (exemplu: piscinele au utilaje de recirculare, reciclare si filtrare apa, care nu intra in categoria constructii speciale; puturile de captare a apei au cabina putului si forajul, dar nu trebuie inclusa si valoarea pompei in valoarea constructiei etc.);

2. multe din constructiile speciale sunt constructii anexa care contribuie indirect la realizarea veniturilor, impozitarea acestora conducand la diminuarea profitului (uneori - la constructii speciale cu valori mari <exemplu: baraje, statii de epurare, statii de tratare a apei etc> fiind posibila anularea totala a profitului sau chiar trecerea pe pierderi a activitatii economice);

3. constructiile speciale nu au piata, ele fiind componente ale proprietatii generatoare de afaceri; in aceasta situatie trebuie facuta o defalcare atent argumentata, intocmita de un evaluator pregatit multidisciplinar (avand cunostinte tehnice si economice) care sa analizeze implicatiile asupra agentului economic.

Normele de aplicare nu au fost inca publicate oficial.

Constructiile speciale ridica probleme si la aplicarea Metodei costului pentru ca ele sunt constructii unicat, adaptate la teren si dimensionate conform capacitatilor solicitate prin tema de proiectare pentru unitatea de productie.

Datele ce se pot gasi sunt - in general - date contabile, fara informatiile tehnice privind respectivele constructii speciale (exemplu: la retea apa potabila ar trebui ca informatii tehnice diamentrul conductei, materialul, adancimea medie de pozare, lungimea retelei, numarul de camine de vane, forma si adancimea acestora, materialul din care sunt confectionate, tipul caminului <carosabil sau necarosabil> etc.) informatii care in general nu mai pot fi gasite.

Parte din constructiile speciale nu mai sunt utilizate datorita restrangerii activitatii, altele sunt cu probleme privind dreptul de proprietate (exemplu: post transformare care a fost realizat de agentul economic si apoi predat la ENEL - constructie speciala fiind doar cladirea postului de transformare - fara transformator, care este utilaj), sau au durata normala de utilizare economica depasita.

Fiecare situatie in parte trebuie tratata distinct, argumentata si determinata o valoare care sa reflecte contributia activului respectiv la realizarea veniturilor, astfel incat sa nu devina o cauza de insolventa plata taxelor si impozitelor sau constituirea amortismentului.

Dar cel mai important aspect este TIMPUL SCURT DE ANALIZA !! Atat declararea cat si prima transa de plata au ca termen 25 mai 2014, cea de-a doua transe avand termen scadent 25 septembrie 2014.

marți, 13 mai 2014

Dezbatere publica Norme impozit constructii speciale

Constructiile speciale au intrat la impozitare incepand cu 1 ianuarie 2014 conform OG 102/14 noiembrie 2013 (modificarea Codului fiscal - LEGEA 571 / 2003).

Cota de impozit este de 1,5% din valoarea contabila a constructiilor, se raporteaza pana la 25 mai 2014 (26 mai 2014, pentru ca 25 mai este duminica), data la care se plateste si prima rata din cele doua rate semestriale.

In OG 102/2013 nu se precizeaza daca impozitul pe constructii speciale este supus acelorasi conditii ca cel pe cladiri, sau daca este necesara reevaluare, dar conform OMFP 3055 art. 123. - (2) ”Elementele dintr-o grupa de imobilizari corporale se reevalueaza simultan pentru a se evita reevaluarea selectiva si raportarea în situatiile financiare anuale a unor valori care sunt o combinatie de costuri si valori calculate la date diferite.”

CAND ESTE NECESARA REEVALUAREA ?

Multe din constructiile speciale au valori considerabile, dar au contributie mica la realizarea veniturilor, ceea ce poate genera dezechilibre majore in echilibrul financiar al agentilor economici, care pot anula profitul sau pot duce chiar la insolventa. 

Alte constructii speciale au fost preluate fara ca ele sa mai existe fizic sau au alte caracteristici decat cele de la preluare.

In situatia prezentata mai sus trebuie facute calculele care sa restabileasca echilibrul financiar.

Dezbaterea publica a Proiect Hotarare este postata pe site-ul Ministerului Finantelor. 

Printre problemele care ar urma sa se rezolve sunt si:
- construcţiile existente în patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior, nu includ „imobilizări corporale în curs de execuţie” evidenţiate potrivit reglementărilor contabile aplicabile;
- din valoarea construcţiilor existente în patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior nu se scade valoarea clădirilor prevăzute la art.250 din Codul fiscal, clădiri care sunt scutite de la plata impozitului pe clădiri;
- valoarea construcţiilor existente în patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior include şi valoarea construcţiilor evidenţiate potrivit reglementărilor contabile aplicabile, în conturi de stocuri pentru care nu se datorează impozit pe clădiri;

- din valoarea construcţiilor existente în patrimoniul contribuabililor la data de 31 decembrie a anului anterior, se scade valoarea clădirilor pentru care se datorează impozit pe clădiri, potrivit prevederilor titlului IX, fără a lua în considerare valoarea impozabilă care a reprezentat baza pentru determinarea impozitului pe clădiri;

- valoarea lucrărilor de reconstruire, modernizare, consolidare, modificare sau extindere pentru clădirile închiriate, luate în concesiune, aflate în administrare ori în folosinţă este cea definită  la pct.54 alin.(1)–(12) din  Normele metodologice date în aplicarea art.253 din Codul fiscal.